房地产开发是一门特殊的生意：先卖，后建，再交房。
一个楼盘，拿地、开工、预售。购房者在房子还没建好的时候，就交了首付、办了贷款，钱进了开发商的账户。可按照会计准则，房子交付之前，这些钱还不能算收入，只能挂在“合同负债”（过去叫预收款项）上。等到交房，才一次性确认收入和利润。
于是，房地产公司的报表有几个明显的特点：
另一类相关的生意，是持有商场、写字楼、酒店用于出租的商业物业。这些物业可以按成本记账，也可以选择按公允价值记账——也就是按“现在值多少钱”来记。选择后者，物业每年“升值”多少，就能在利润表上确认多少收益。
高发点一：交房和确认收入的时点。
收入要在交房时确认。把还没真正交付的房子提前确认为收入，或者在年底突击“交房”，就是第六章的“提前确认”在这个行业的样子。
高发点二：存货跌价。
房价下跌时，手里的土地和在建、待售的房子，可能已经不值账上那么多钱。存货跌价准备提得够不够，是这个行业在下行周期里最大的会计问题之一。
高发点三：投资性房地产的公允价值。
商场、写字楼“值多少钱”，是估值机构估出来的：租金收入多少、空置率多少、未来租金增长多少、用什么折现率。估得乐观一点，物业就“升值”，利润就多一点——而这笔“利润”，一分现金也没有进来。
高发点四：表外的债务。
合作开发、明股实债（名义上是股权投资，实际上约定了固定回报和回购）、为合作方提供担保——这些安排，都可能让一部分债务留在资产负债表之外。这正是第十五章讲的“照片上没有的东西”。
一家虚构的公司持有一栋写字楼，按公允价值记账，去年估值20亿元。
今年，写字楼的租金收入没有变化，空置率还略有上升。可评估报告把未来租金增长率的假设从每年2%调到了每年4%，折现率从6%调到了5.5%。估值因此从20亿元“涨”到了23亿元。
这3亿元的“升值”，会作为公允价值变动收益，直接进入今年的利润。
可是，这一年：
一栋租金没涨、空置变多的楼，价值却涨了15%——这笔利润，是估值假设变出来的。看到“公允价值变动收益”在利润里占了很大比例，就要去附注里找估值的关键假设，并把它们和真实的租金、空置率、市场行情放在一起比一比。